前のブログ-「住宅ローン控除」確定申告と準備資料-でも紹介しましたが
住宅ローン控除の確定申告の準備の中で、
建物と土地の「取得対価」を記入するところがあります。
住宅ローン控除の対象となる金額は、
「住宅ローン残高」または「取得対価」の低い方からになります。
夫婦ペアローンで、共有持分がある場合は、それぞれで
「自分の住宅ローン残高」または「持分比率で、取得対価を分けた額」の低い方からになります。
ネットで調べるにも、取得対価って
簡単にどこにでも書いてあるのですが、
どの金額が正しいのかの理解に、かなり苦労したわけです。
なぜ、そこにこだわったかと言うと・・・・・
普通は、頭金とか贈与とかがあって、
「住宅ローン残高」が「取得対価」より少ないことが多く
住宅ローン残高からの控除計算になる方がほとんどらしいです。
ですが！
うちは。諸費用込みのフルローンですので・・・
「取得対価」の方が、低い金額なのです。
つまり。いかに「取得対価」を高く見せるか！
その金額次第で、住宅ローン控除の金額が変わります。
（仮に、年60万円以上の税金納めていたらこんな悩みはありませんよｗ）
というわけで、厳密に調べて記載することにしましたｗ
その結果がこちらです。
当初もらっていたミサワ「精算書兼請求書」
確定申告の為に、正しく作り直してもらった書類
○がついている部分(税務署の方に記してもらってます)が、
取得対価に含めれる諸費用です。
水道分担金だけが、土地の取得対価に含めれることになります。
ミサワホームなど建物の契約書は、事前に行われ、
後から細かい精算となっているかと思います。
ただし、印紙が貼ってあるのは契約書上では、写真の上半分の金額のみ。
ですので、この「精算書兼請求書」でもって、取得対価の証明になるようです。確定申告時に一緒に提出しました！
まず。解説しますと・・・
・カーテン
カーテンを買っていたわけではなくそれに伴う工事なので、
「追加変更工事」として変更。
金額的に9万ほどで、1%の誤差は特に何も言われないらしいですが、念のために。
・代顔料
建築がらみでは、有名な言葉らしいですが、
税金関係ではなかなかわかってくれない言葉。
しかも、ミサワさん右側の明細には、「大願量」って誤字のままでした。。頼みますわｗ
正式にわかりやすく「建築確認申請費」 に変更。
・水道分担金
これは、土地の方の取得対価に含めることができます。
・その他諸費用
その他ではわかりにくいので、補足を入れてもらって
「検査立会い費」として取得対価に加算。
・住宅エコポイント
30万を請求額から引いてもらって即時交換としていました。
平成23年6月30日以降に契約された建物なら、そのエコポイントは
補助金として、取得対価から引かなければいけません。
書類の提出も必要です。
※契約の基準は、最終効力の発生する日になりますので、
変更契約があれば「変更契約日」なるようです。
ただ、我が家は、1月建築だったので、
記載はまったく必要なくいけました。
※税務署の相談スタッフの方もわかっておらず、
こちらから指摘しました＾＾；
こういうのがあるので、ほんと色々調べましたわ・・・
ネットでかなりのことが調べられるのでほんと、いい世の中ですねｗ
国税庁
「平成２３年分の住宅税制の適用に当たり留意すべき事項について（情報）」
そんなこんなで、取得対価がはっきりし、
無事に確定申告・・・・・・・のはずだったのですが、
ここで重大なミスを、発見してしまいました。
しかも３つもｗ
１．登記ミス
何度計算しても。夫婦の持分52:48が、おかしいんです。
この数字を決めたのは、ローンの比率をもって、
配分を決めて登記していました。
ミサワホームさんの専属司法書士さんからの提供数字です。
1月決済で、ほぼ1年後に確定申告なので、
仮に確定申告までの1年間で極端な繰上げ返済をすると、
確定申告時にズレによって、持分がおかしく贈与等を
疑われることもあるとまでいわれていました。
なのに。どうみてもどう計算しても
ローン残高は55：45なんですよね。
司法書士さんは、何をもって、52:48と提案したのかが
非常に気になり、綿密な計算式をミサワホームさんに提示して
理由の説明を依頼しました。すると。
司法書士さんが頭金に関するところで計算数字を間違っていましたｗ
平謝り状態です。そして、緊急登記変更。
住宅ローン控除で、登記証明書が必要なのに、
間に合うわけが無く、上申書をつけての確定申告です。
（ほんとは、3/15超えても申告できるんですが、他の日で夫婦そろって申請とかが無理なんですよね。。。）
いや～しかし、これ何度も何度も電卓たたいた私。えらいｗ
もしこのまま放置していると持分比率の間違い分が贈与になって、
贈与税とかの指摘がくる可能性もあるところでした。
こういう細かい数字を考えて、いかに得するかを考えるのが得意なので、ほんとよかったです～ｗ
登記変更も、ローンがからむので、銀行にも影響し、
ものすごく大げさな手続きとなっております・・・
もちろん。その司法書士さんが誠意を持って対応いただけているので、問題なしです。
登記変更時には、新住所になるので、抵当権やらなんやら～の変更で大変な作業です。
夫婦で印鑑証明5通住民票3通とかとってきました＾＾；
普通ならお怒りするようなところかもしれませんが、
わたしとしては、このミスの発見が、ちょっとうれしくて・・ｗ
仕事でもなのですが。。バグ発見して正すのが好きなんですよね(〃∇〃)
２．ミサワホームの精算書ミス
誤字はいろいろあるにしても・・・・・金額間違っていましたｗ
変更契約で印紙貼った契約書もあるのに、その金額が含まれおりませんでしたｗ
4万くらい。。。。足りなかったみたいです。。
なにこの、、、経理？ｗ
もう決済おりていますので・・・・そっとしておくことになっております。
なので、取得対価には入れれませんでした；；
３． 「工事請負変更契約書」(印紙付)の不明な金額
印紙も貼った、正式な契約書に書かれた数字。
合計金額はあっているのに、明細の金額が、、、
「精算書兼請求書」の詳細と異なります。。。
まあ。。。合計はあってるんです。合計は・・・・・
ミサワの次長さんも、タジタジ、汗たらたらですね。。
ふぅ。ほんと、てんやわんやの数週間でした！！
ここ数年、相続がらみの手続きや、自分のマイホームがらみなど
法律と向き合うことが多かったです。
モト法学部としては、なかなか楽しい(謎)勉強になりましたっ
このせっかく調べた内容が、他の皆様に役立てばうれしいです＾＾
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ありがとうございます♪
「愛車のみえる家」関連記事:
おつかれさまでした！！！
言葉で説明するのも大変な状況・・・
さすがMiculさんの文章力はすごいなーと思って読みました。
むずかしいことを言っているのに、申告作業のことが具体的にきちんと伝わってきます。
税務署のHPでは、「契約が」6月30日以前であれば補助金は取得価格から引かなくていいというふうに出てますけど、実際は「最終の変更契約が」なんで、誤解を招きやすいというか、どうとでも受け取れるというか、その日本語じゃ伝わらないって思います。
Miculさんの文章なら、きちっと伝わるので、参考になる方がたくさんいらっしゃると思います。
申告＆ブログ校正、ほんとにおつかれさまでした！
>ちゅーすけさん
こんにちは！
分かりにくいかな・・と思ったブログ記事だったのですが、
そういうお言葉頂けて嬉しいです！
記事も何回も読み直してはいますが、複数日にち跨って書いていたりするので、
なんかおかしい文章になったりしてしまいがちで；；
補助金の件。なるほど！どこかで「建築」ってあったのでそうかと
思ったけれども、正式には、契約だったのですね。
文章訂正しておきます。ありがとうございます。
確かに「契約」というのを法的にみると、
契約変更等を行った場合、変更日が「効力発生日」となって基準日になる。そういう観点でいうと 「最終の変更契約が」になるんでしょうね。勉強になります！
たまたま拝見しましたが、
三澤、本当に３流会社ですよね。
建築時に見積り取ったんですが、笑えるほどロクな人間が居なくて、さっさと候補から切りました。
ただ、どこで建てても家を建てるのって本当に疲れますよね。
こんな素敵な、後学になるサイトを作られてるのが凄いと思います。
>勉強になりました。さん
コメントありがとうございます。
他のHMで建てたことがありませんので、比較できないですが、
担当者によりけりなところも非常に多い気がします・・・
とはいえ、会社としての体制もありますよねぇ～
とりあえず、人として誠意ある対応をして頂けるのが救いです＾＾
取得対価の情報、ありがとうございます。
平成２４年分の確定申告（平成２５年に手続き）の際、利用させていただきました。
当方の管轄税務署では、
「建築確認申請費は、住宅の取得対価に含めることはできません」との案内があり、修正申告してくださいとの行政指導がありました。
あと、建物or土地に含める取得対価について
・地盤調査：土地
・その他：建物
となってました。
地域で「対価」の区分けが変わるのも面白いなと思いました。
建築確認の申請をしないと、建物って取得できない（必要不可欠）と思うのですが、「対価」ではありませんと言われてしまえばそれまでなので（いろんなイミで）。
ハウスメーカーの人に連絡すると、「ほかのお客様でも対象になる方がいるので、参考にさせていただきます。」とのことでした。
一生に１回あるかないかのことなので、可能な限りのことをやってみたいと思いました。
>つーざーさん
コメントありがとうございます。去年の記事が、今年とても閲覧されていたので驚きました。
自分で家を建てないと全然わからなかったことなので、こういった細かく決まっている制度は面白いものですよね。
なんとなーくで終わってしまうより、きっちり理解して納得がいくようにできるといいですね！
こんにちは！
いきなりすいません！去年ミサワホームで家を建てたのですが確定申告で混乱している時にこの記事に出会うことができました。出来たらでいいのですがこの精算書の諸費用明細の写真を詳しく見させて頂けないでしょうか。
＞あかねさん
コメントありがとうございます。
画像クリックすれば大きくなると思うのですが、
文字見えませんでしょうか？
これ以上は大きいものありません。ごめんなさい。
どうぞよろしくお願いします。